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2010, 부동산 대예측(2)
[2008-12-23 17:46:00]
 
실질적 수익에 접근하는 부동산 투자방법

부동산 시장이 지난 달과는 또 다른 국면이다. 지금도 여전히 비싸긴 하지만 곳곳에서 반값아파트가 속출하고 이마저도 거래가 원활히 되지 않는 실정이라고 하니 고가에 집을 구입한 사람들의 애가 타는 것은 어쩌면 당연한 일이다. 그 누구도 예측할 수 없는 상황에서 우리의 자산을 안전하게 지키기 위한 방법에는 어떤 것들이 있는지 향후 부동산 시장을 예측해 본다.


불황기를 거스르는 부동산 투자비법

부동산이 ‘황금알을 낳는 닭’에 비유된 지 얼마 지나지 않아 ‘애물단지’로 전락해 버렸다. 하지만 불황속에 호황을 누리듯 차갑게 언 부동산 시장을 따뜻하게 데워줄 고육지책이 있지 않을까?

먼저 부동산의 용도를 바꿔 리모델링 하는 방법이 있다.
집을 사서 단순히 고치기만 한다고 집값이 상승할까? 고치는 것에만 그쳐서는 안 되고 가치를 높일 수 있는 용도로 바꿔야만 집값을 높일 수 있다.

예를 들어 지역에 따라 집을 상가주택이나 사무실, 카페 등의 용도로 바꾸는 것이다. 일반적으로 같은 지역에 집, 상가주택, 사무용 빌딩이 있다면 상가주택과 사무용 빌딩이 일반주택보다 비싼 값을 받을 수 있다. 건물용도에 따라 시장가격이 다르기 때문이다.

하지만 무엇보다도 중요한 것은 ‘지역여건’이다. 사고자 하는 집주변의 환경을 말한다. 이것은 용도 변경을 위한 근거도 되고 경제적 타당성을 따지는 데도 매우 중요하다.

즉 집주변의 유동인구가 많은 곳인지, 주로 어떤 소득 계층 사람들이 사는지, 주변에 대학교가 있는지, 공단이 있는지, 지하철역이 있는지 등의 여러 가지 상황이 변경될 용도 선정에 큰 영향을 미친다.

다른 방법으로는 언제나 활황인 상가를 찾아 투자를 하는 것이다. 활황인 상가를 찾는 방법으로는 먼저, 1천 가구 이상의 아파트단지 내 독점상가나 연면적 1만평 이상의 대형빌딩 내 독점상가, 역세권 주변의 상가 등이 있다.

특히 단지 내 상가는 일반상가에 비해 사업 초기 투자비용이 적게 들고 일정 규모 이상의 배후 수요층을 확보하고 있다는 장점이 있다. 이와 함께 상가면적이 작을수록 독점 업종이 보장되고 장사가 잘돼 높은 수익률을 기대할 수 있다. 따라서 가구당 상가면적이 0.5평 이하면 투자성이 있다고 할 수 있다.


정리하면 첫째, 독점 업종이 보장되는 거대 아파트단지 내 상가에 투자하라.

둘째, 새롭게 재편되는 상권에 주목하라. 이미 형성된 상권보다는 앞으로 발전 가능성이 높은 곳을 눈여겨보는 것이 좋다. 이들 지역의 점포는 아직 매출이 들쭉날쭉해 권리금이 없거나 매매가가 저렴한 편이기 때문이다.

셋째, 점포 분할과 리모델링을 적절히 활용하라. 입지여건이 좋은데도 매출액이 떨어지는 곳은 점포면적과 업종이 조화를 이루지 못하기 때문이다.

넷째, 대규모 택지 개발을 통한 주공아파트단지 내 상가에 투자하라. 주공상가는 공기업인 주택공사가 건립하므로 입주 지연에 대한 불안감이 없는데다, 대부분 규모가 커서 고객을 확보하기가 쉽다.

다섯째, 아파트와 오피스텔과 별도로 분리된 복합타운의 상가를 주목하라. 복합타운은 아파트, 상가, 오피스텔 등으로 구성된 일종의 변형 주상복합건물이다. 아파트와 상가가 한 건물 안에 있는 기존의 주상복합과는 달리 별도 건물로 분리돼 주거의 쾌적성과 편의성을 높인 것이 특징이다.

여섯째, 법원경매나 한국자산관리공사의 공매물건에 투자하라. 물건이 풍부한데다 대부분 감정가의 절반 수준에 낙찰되기 때문이다.

치밀한 사전 상권조사와 권리분석이 뒷받침되면 우량한 물건을 싼값에 살 수 있는 기회가 많다. 또 일반 부동산과 달리 소유권 이전 등 법적인 문제가 깔끔하게 처리되는 것도 장점이다. 하지만 경매물건을 고를 때는 감정평가액을 과신하지 말고 반드시 시세를 조사해봐야 한다. 지하철 개통이나 도로 개설 등의 계획이 있는 물건에 대해선 가격이 다소 비싸더라도 과감히 응찰할 필요가 있다.


현 경제 시책의 흐름을 읽자

부동산은 매수타이밍과 매도타이밍이 중요하다. 이론적으로 부동산 가격 순환 사이클상 침체기에 사서 가격의 정점에 다다른 회복기에 파는 것이 가장 이상적이라고 하지만, 실제적으로는 이 시점을 잡기가 거의 불가능하다. 시장이 침체돼 있으면 언제까지 저점으로 갈지 알 수 없고, 가격이 오르면 언제까지 오를지 알 수 없기 때문이다.

따라서 실제 상황에서는 이론에 얽매일 필요 없이 정책의 흐름을 파악해 매도와 매수시점을 판단하는 것이 유리하다. 이명박 정부에서는 공급 확대가 필연적이다. 그러므로 정권 말에 가서는 공급 과잉이 우려되며 시장에서는 오히려 수요가 줄어 매물이 넘쳐날 가능성이 많다.

최근 금융시장과 부동산의 상관관계를 따져보면 다음과 같다. 세계적으로 2000년 이후부터 저금리 기조가 지속돼 글로벌 유동성을 가져왔다. 결과적으로 세계경제 및 중국과 인도, 미국, 유럽 등의 경제 성장에 큰 기여를 했으나 저금리 기조가 과잉 유동성을 가져왔다. 따라서 자산가격의 버블이 발생해 전 세계적으로 금리 인상이 일어났고 서브프라임모기지 파동으로 미국경제는 암울한 시기를 맞이하고 있다.

이번사태는 금융기관들이 지속적으로 주택담보대출을 늘려온 우리나라에도 큰 타격이 될 수 있다. 금융 당국의 지급준비율 인상으로 대출금리 상승세가 지속되면 부동산거래가 실종돼 부동산 소유자는 물론 금융기관에게도 큰 위험이 된다. 이에 금융기관의 담보물건이 매물화 되어 주택가격이 하락하고 이에 따라 소비 위축과 경기 둔화 현상이 나타날 가능성에도 대비해야 한다.

따라서 부동산투자에서는 대출금의 의존도를 낮추고 어느 정도의 현금 보유가 필요하다. 선진국의 건전한 부동산투자자의 기준인 ‘자기 순소득의 25% 이내’에서 이자를 지불하는 안정적인 투자 원칙이 필요한 때이다.

정부가 앞으로 통화량을 늘린다고 하더라도 이는 디플레이션을 환화하기 위한 것이지 인플레이션을 유도하려는 차원은 아니다. 더구나 통화량이 늘어나더라도 고용과 소득이 불안정한 상태에서 과거와 같이 부동산투자를 강행하기는 힘든 상황이다. 어느 정도의 현금 저축을 보유하는 것이 장래를 대비한 이명박정부 시대의 부동산투자 원칙인 것이다.

부동산 관련 규제는 앞으로도 꾸준히 완화될 것이다. 새 정부의 정책 기조도 그렇고 더욱 거세지는 시장 개방 등을 고려해볼 때 내적으로나 외적으로나 부동산시장을 규제할 명분이 점차 사라지고 있다.
규제완화 조치가 부동산시장에 당장 어떤 영향을 미치지는 않을 것이다. 하지만 2~3년 앞을 내다보면 사정이 달라질 수 있다.

규제가 대폭 완화된 상태에서 환율 상승에 따른 가격경쟁력 회복으로 수출시장은 호조를 띨 것으로 보여, 부동산경기가 회복될 여지가 충분하기 때문이다.
따라서 부동산투자자는 정부의 규제 완화 조치를 주의 깊게 관찰해 부동산 관련법과 제도를 활용하는 투자 방법을 심도 있게 고려해야 할 것이다.

글_최주은 기자


최주은기자

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