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주택 장기보유자 최대 ‘수 천만원’까지 감면
[2008-02-29 09:55:00]
 
양도소득세 10가지 절감원칙!

양도소득세란? 토지나 건물 등 고정자산의 영업권, 특정 시설물의 이용권이나 회원권 등 대통령령으로 정하는 기타 재산의 소유권 양도에 따라 생기는 양도소득에 대해 부과하는 조세를 말한다. 실생활에 수없이 겪고 있지만 난해하게만 여기고 절세방안을 강구하지 않아 손해를 보고 있지는 않은지 스스로 생각해보고 이번에는 양도소득세 10가지 절감원칙에 대해서 알아보도록 하자.


하나, 두 가지 측면 계산 후 세약 적은 쪽 선택하라

기준시가가 규정돼 있는 부동산의 양도소득세 계산은 기준시가로 신고하는 것이 원칙이다. 하지만 양도자가 실거래가액으로 신고하여 매매계약서 등의 증빙을 첨부한 경우에는 유효한 신고로 인정된다.
기준시가가 통상 시가보다 낮기 때문에 일반적으로는 두 가지 계산 중에서 실거래가로 계산한 세액이 많다. 하지만 해당 부동산 거래에 들어간 비용이나 자본적 지출이 많은 경우에 실거래가 세액 계산이 오히려 유리할 경우가 있다. 따라서 반드시 두 가지 세액을 계산 확인한 뒤 적은 금액으로 신고해야 한다.


둘, 가능한 한 예정신고를 선택하라

양도소득세 신고는 양도일의 다음 연도 5월에 하면 되지만, 양도일 후 2개월의 말일까지 신고하면 예정신고세액공제 혜택을 받을 수 있다.
예정신고 세액공제는 산출세액에서 감면세액을 차감한 금액에서 10%를 차감해 주는 것이다. 요즘과 같은 저금리 시대에 세액을 10%나 감면 받는 것은 사실상 현금을 되돌려 받는 것이나 마찬가지여서 반드시 예정신고를 해야 한다.


셋, 1세대 1주택 3년 미만 보유도 비과세 혜택 있다

1세대 1주택 비과세 규정은 가장 광범위하게 납세자에게 영향을 미칠 뿐 아니라, 복잡한 특례규정을 두고 있어 비과세 대상에 해당하는지 판단하는 것이 쉽지 않다.
현재 1세대 1주택 비과세에 해당하지 않는다고 하더라도 연령이 30세가 되어 비과세에 해당되거나, 보유기간이나 거주기간이 비과세 요건에 해당하게 되는 등 여러 가지 특례요건을 충족하여 비과세에 해당하면 작게는 몇 십만원에서 크게는 몇 천만원의 세액을 줄일 수 있다.


넷, 3년 이상 보유하지 않아도 비과세 혜택을?

3년이상 보유하지 않아도 1세대 1주택인 경우에 비과세가 되는 조건이 있으므로 역시 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 3년 이상 보유하지 않은 경우에도 혼인, 근무지 이전, 부모 봉양 등 비과세 조건을 이용하라.


다섯, 장기전략으로 양도소득세 줄여라

토지에 대해서는 조상 때부터 보유하고 있었더라도 의제 취득일 1985년 1월 1일을 취득일자로 보고 양도소득세를 계산한다.
예를 들어 1910년 취득한 토지의 취득가액을 정확히 산정하려면 중간에 화폐개혁도 있었고 지금의 가액으로 환산하기 곤란하고 계산이 되었더라도 엄청난 양도차익이 발생할 것이다. 1985년 1월 1일 토지 기준시가와 현재 기준시가가 큰 차이가 있는 경우 분할하여 매각하는 방법, 배우자 증여를 이용하는 방법 등 다양한 방법을 강구하여 장기적으로 양도소득세를 줄여야 한다.


여섯, 지난해 매도의 경우 연초에 양도 가능하나?

법에서 정한 양도자산을 1년 동안 합산하여 양도소득세를 계산한다. 따라서 양도자산이 많아지는 경우에는 세율이 높은 누진세율을 적용한다.
만일, 지난해 양도소득금액이 많은데, 올해 양도할 계획이 없다면 지난해 12월의 양도 계약 잔금을 연초에 내면 된다. 양도소득세율도 낮은 세율을 적용할 뿐 아니라, 양도소득기본공제 250만원 정도 추가로 공제받아 유리하다.


일곱, 장기보유특별공제를 충분히 활용하라

등기한 토지와 건물을 3년 이상 보유한 경우 양도차익의 10%, 5년 이상 보유한 경우 15%, 10년 이상인 경우 30%의 공제를 해준다. 양도일자(잔금일자)를 결정할 때 공제율이 달라지는 3년과 5년, 10년에 주목하여 잔금 계약을 하도록 해야 한다.


여덟, 결손 양도자산, 다른 양도자산과 함께 양도하라

앞서 언급했듯이 양도소득세는 1년 동안 합산하도록 되어 있다. 양도소득세를 계산하여 양도차손이 나왔다면 세액이 없어 즐거워 할 일이지만 여기서 만족하면 안 된다.
세법에 규정한 양도소득세 계산 대상에 해당하는 다른 양도자산을 양도할 경우 이 결손금액을 차감하여 계산할 수 있기 때문이다.


아홉, 아주 특별한 날을 간과하지 말라

매년 6월 30일 전국 모든 토지의 개별 공시지가가 새로 고시되는 날이다. 매년 1월 1일 개정세법이 발효되어 새로운 방법에 따라 세액을 계산해야 한다.
토지 매매계약의 잔금 일자를 7월로 하기보단 6월 29일까지 완료시키는 것이 개별공시지가 상승분을 계산에서 제외시키는 효과가 있다.
건물의 경우 1월의 잔금일자를 12월 31일 이내로 당기는 것이 신축가격 기준액 등의 상승을 반영하지 않아서 유리하다.


열, 부동산의 용도에 주목하라

건물의 양도인 경우 건축물관리대장 또는 등기부등본을 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 건물의 용도 분류는 공부상 기재된 용도에 의하지만 사실상의 용도와 공부상 용도가 틀리다면 사실상의 용도에 따른다.

건축물대장에는 단독주택으로 규정되어 있지만 사실은 식당으로 이용되는 면적이 있거나 점포로 이용하고 있는 면적이 있다면 사실상 용도가 달라져 용도지수 감소로 인한 양도가액이 줄어든다. 이때 양도차익과 납부세액이 줄어들어 절세 효과를 낼 수 있다.


유제원기자

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